Владельцу офисного комплекса в Шаумбурге предъявлен иск о потере права выкупа

Дэнни Экер — репортер, освещающий коммерческую недвижимость в Crain's Chicago Business, уделяя особое внимание офисам, отелям и мегапроектам, формирующим местный сектор недвижимости. Он присоединился к Crain's в 2010 году и ранее освещал спортивный бизнес, а также городской конгрессный и туристический сектор.

Местная фирма по недвижимости, которая до пандемии COVID-19 делала большие ставки на возрождение большого офисного комплекса в Шаумбурге, столкнулась с иском о потере права выкупа на сумму 83 миллиона долларов, что является еще одним громким примером бедствия, поскольку слабый спрос на рабочие места и высокие процентные ставки продолжают мучить. помещики.

Согласно жалобе, поданной 25 августа в окружной суд округа Кук, предприятие American Landmark Properties со штаб-квартирой в Скоки недавно объявило дефолт по кредиту в размере 95,5 миллионов долларов США, связанному с офисным комплексом Schaumburg Towers по адресу 1400 и 1450 American Lane в северо-западном пригороде. Предприятие чикагского кредитора Prime Finance Partners утверждает в иске, что American Landmark не смогла погасить ипотеку при наступлении срока погашения 9 июня и теперь задолжала чуть более 83 миллионов долларов из-за непогашенного остатка кредита и других комиссий.

Пара 20-этажных зданий рядом с торговым центром Woodfield усугубляет историческую волну бедствий, захлестнувшую рынок офисной недвижимости. Сочетание компаний, сокращающих офисные площади с ростом удаленной работы, более высокой стоимостью кредитов и банками, опасающимися офисного сектора, привело к падению стоимости офисной недвижимости, в результате чего арендодатели с наступающим долгом пытаются удержать свою недвижимость.

Многие владельцы сдали здания своим кредиторам вместо того, чтобы столкнуться с процедурой лишения права выкупа. По данным исследовательской компании MSCI Real Assets, по состоянию на конец июня общая стоимость проблемной офисной недвижимости по всей стране подскочила на 75% по сравнению с началом года и составила $24,8 млрд. По данным компании, впервые с 2018 года ни розничная, ни гостиничная недвижимость не внесли наибольший вклад в кризис коммерческой недвижимости.

С марта владельцы нескольких крупных офисных объектов в пригороде Чикаго получили иски о потере права выкупа на сумму более 360 миллионов долларов, включая комплексы в Роузмонте, Роллинг-Медоуз и Лайл, а также Шаумбург-Тауэрс.

Однако случай American Landmark выделяется из толпы, поскольку во время пандемии арендодатель добился определенного успеха в аренде Schaumburg Towers. Объект площадью 890 516 квадратных футов, в котором ранее располагалась штаб-квартира страхового гиганта Zurich North America, был полупустым, когда компания American Landmark купила его за 87 миллионов долларов в 2018 году. В то время компания Paylocity, специализирующаяся на программном обеспечении для расчета заработной платы, находилась на ранних стадиях проекта. Аренда на 15 лет площадью 300 000 квадратных футов для закрепления комплекса.

Компания American Landmark вложила почти 19 миллионов долларов в ремонт и новые удобства, что помогло ей заключить ряд новых договоров аренды, даже несмотря на то, что спрос упал во время кризиса общественного здравоохранения, согласно листовке брокерской компании Cushman & Wakefield, выставляющей недвижимость на продажу ранее в этом году. . По словам Кушмана, договор аренды площадью 55 000 квадратных футов с Ally Financial, подписанный в 2021 году (редкое расширение компании в эпоху COVID), привел к тому, что с 2020 года в общей сложности было введено в аренду 160 000 квадратных футов в Schaumburg Towers.

По состоянию на начало этого года в общей сложности 77% зданий были сданы в аренду, что лучше, чем средний показатель для пригородных офисных зданий на тот момент (72%), и значительно опережает средний показатель среди офисных зданий высшего уровня или класса А в северо-западных пригородах, согласно данным данным брокерской компании Jones Lang LaSalle.

Но недавние усилия American Landmark по продажам не привели к сделке, что в конечном итоге привело к предполагаемому дефолту по кредиту в июне.

Если Prime Finance Partners конфискует недвижимость, это уничтожит не только долю American Landmark в комплексе, но и долю чикагской компании Pearlmark Real Estate Partners, которая предоставила мезонинный кредит в размере 14,5 миллионов долларов в дополнение к основной ипотеке.

Представитель Pearlmark отказалась от комментариев. Представители American Landmark и Prime Finance не ответили на запросы о комментариях.